为什么说房地产开发经营的约束性强

房地产开发经营涉及到广大业主的利益，也涉及到政府的利益，不加强法律约束，开发企业随意违规，就会造成社会不安定，损害业主和国家的利益。
一、当前房地产企业经营困难引发纠纷的特点
当前，部分房地产开发企业经营困难引发大量矛盾纠纷，这些纠纷案件呈现出以下特点：
（一）案件逐年递增，标的额大。
（二）事涉多方利益，矛盾尖锐。
房地产案件涉案人数一般多达几十甚至上百人，其中既有购房户、农民工，也有民间借贷的出借人，还有一部分系施工企业和材料供应商。一旦利益受损，极易引发群体性事件。
（三）案件覆盖面广，类型宽泛。
目前，部分房地产企业经营困难引发纠纷案件的类型主要包括以下几种：一是房地产开发商因为牟取不正当利益一房两卖或一房多卖，导致多个买受人争执房屋产权并与房地产开发商产生冲突引发房屋买卖合同纠纷。比如楼盘开发商一房两卖，分别与两名购房人签订购房合同，为争夺房屋所有权，两名购房人因竞相装修引发械斗，酿成纠纷。二是房产施工方在以较低价格中标后，为节省成本，偷工减料，导致房屋质量问题，或拖延工期至迟延交房引发商品房买卖合同纠纷。三是开发商因拖欠承包商工程款引发的建设工程施工合同纠纷以及拖欠农民工工资引发的追索劳动报酬纠纷。四是债权人或开发商作为债务人本人申请的破产案件，五是房地产开发商资金短缺，为吸纳资金，进行较高利息的民间借贷，甚至借取高利贷，因利息较高，房地产开发商最终无力偿还而引发的民间借贷纠纷。
（四）诉讼双方激烈对抗，调解困难。经营困难的房地产企业大多管理混乱，一旦形成纠纷，诉诸法律后，往往采取消极的方式应诉，法定代表人不出面，而授权处理诉讼事务的委托代理人因没有赋予相应处置权限，导致人民法院无法居中调解。而且在此类诉讼中，原告一般抱有早诉讼、早调解或早判决，以争取早执行，尽可能减少损失的心态，因此在诉讼中往往申请人民法院进行财产保全，而房地产公司一般系多个案件债务人，已资不抵债，原告希望通过财产保全减少损失的预期破灭后，导致双方诉讼对立进一步加剧。
（五）维稳压力大，影响恶劣。房地产案件中原告特别是购房者“抱团”维权的情况较为普遍，动辄采取上访、静坐、冲击政府机关等极端方式维权。
二、人民法院化解纠纷面临的困难
部分房地产企业经营困难引发的矛盾纠纷涉及人数多、范围广、影响程度深，处理难度大，仅凭法院一家力量难以全盘化解，面临诸多问题和困难。
一是案情复杂，案件事实认定难。此类案件事涉多方利益，为逃避责任，部分房地产开发企业采取种种手段规避法律，由于司法的局限性，使法院在对案件事实进行分析认定时变得异常困难。如房此地产开发商在借取民间借贷难以偿还时与借款人签订房屋买卖合同，房地产开发商与他人恶意串通签订的购房合同均难以认定。
二是审理周期长，当事人权益保护难。某些房地产纠纷案件涉及被告人的犯罪行为，公安机关刑事侦查时间相对较长，当民事案件的审理须以刑事案件的定性或结果作为裁判依据时，法院只能先行中止民事案件审理。同时，一旦房产开发商以施工单位工程质量有问题为由进行抗辩，就须启动司法鉴定程序，而司法鉴定的时间长、费用高，不仅延长了审理周期，增加了当事人诉讼成本，也不利于保护当事人合法权益。即使法院通过审理查明案件事实，依法作出判决，但进入执行程序后，由于作为债务人的房地产开发企业往往多宗官司缠身，资不抵债，其有限资产往往被多个法院采取了查封、扣押、冻结等强制措施，执行中轮候查封、冻结的现象极为普遍，这使债权人的权利很难得到有效保障。
三是相关部门不予配合，纠纷妥善化解难。房地产企业经营困难引发的矛盾纠纷成因复杂，查清案件事实需要建设、国土、规划、房产等政府相关职能部门的密切配合，但法院在受理案件后的庭前调解或进行司法调查工作时，一些政府职能部门往往采取抵触、排斥的态度。同时，司法权与行政权是两种并行不悖的权利，基于司法权不能代行行政权的原则，法院的判决书或调解书不能明确要求政府相关部门履行行政职能，这给案件妥善化解带来很大困难。
三、引发矛盾纠纷的原因分析
房地产开发企业经营困难引发矛盾纠纷，原因是多方面的，主要有：
（一）部分房地产企业非法融资借贷，使企业走入经营难以为继的恶性循环。在原材料价格普遍上涨、银根紧缩融资贷款难度加大和房地产市场遇冷的背景下，部分开发商为缓解资金压力，不惜饮鸩止渴，向民间高利贷寻求融资解困。然而高额利息给付压力加剧了企业资金链紧张甚至断裂，从而使企业走入经营难以为继的恶化循环，为当前蜂拥而至的纠纷埋下隐患。
（二）部分房地产开发企业前期市场运作不规范，为后期矛盾纠纷埋下隐患。房产施工方在以较低价格中标后，为节省成本，偷工减料，导致出现房屋质量或迟延交房等系列问题，使购房者可得利益下降，引发系列诉讼。
（三）部分开发企业资金链断裂造成购房者心理恐慌，致部分开发项目陷入瘫痪。受房地产市场持续疲软影响，部分楼盘出现有价无市的滞销现象，致使已缴纳部分房款的购房者心理恐慌，为避免更大损失而纷纷诉请退房，给开发商经营带来压力。再加上大多数拆迁户因无法预测房价走势而要求货币补偿，加剧开发商资金短缺，经营陷入困境。
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